«Это усадка или строительный брак?»: кто отвечает за дефекты в частном доме

Тема проблемных частных домов не раз поднималась в канале «Глобальное утепление», где регулярно обсуждаются реальные случаи, с которыми сталкиваются собственники жилья в регионе. Мы продолжаем разговор с юристом Ксенией Солдатовой о спорах вокруг частных домов в Иркутском районе. В первой части интервью говорили о том, как действовать при обнаружении строительных дефектов после покупки жилья и почему в подобных делах ключевое значение имеет строительная экспертиза.

Сегодня эксперт разберет типичные ситуации, возникающих уже после покупки частного дома, и объяснит, как на практике решаются подобные споры. Очень многое в них зависит не от эмоций сторон, а от выводов экспертов.

— Часто ли причина проблем оказывается в материалах или технологии строительства?

— Да, и такие случаи встречаются регулярно. Причём покупатель далеко не всегда может это увидеть при осмотре дома. Когда человек приезжает смотреть объект, он обращает внимание на отделку, на внешний вид, на планировку. Но он не видит, какой бетон использовался при строительстве, соблюдалась ли технология заливки фундамента, правильно ли выполнено утепление, какие материалы находятся внутри стен. А потом проходит год, два или даже несколько месяцев, и начинают появляться проблемы. Где-то идёт трещина по стене, где-то промерзают углы, где-то появляется сырость или начинает разрушаться фундамент. В таких ситуациях очень важно установить причину. Потому что подрядчик может говорить: «Это обычная усадка дома». И действительно, усадка существует. Любой новый дом в той или иной степени проходит этот процесс. Но бывает и другая ситуация, когда экспертиза показывает, что использовались материалы, не рассчитанные на конкретные условия эксплуатации. Например, у нас в Иркутской области достаточно жёсткий климат, большие перепады температур, есть особенности грунтов, в отдельных районах присутствуют сейсмические нагрузки. Всё это должно учитываться ещё на этапе проектирования и строительства. И если выясняется, что подрядчик использовал материалы, которые просто не подходят для таких условий, тогда речь уже идёт не об усадке, а о нарушении строительных норм и технологии строительства.

— Многие люди покупают дом не у застройщика, а у обычного человека. Допустим, семья прожила там какое-то время, а потом решила продать. Если после покупки обнаруживаются серьёзные недостатки, кому предъявлять претензии?

— В первую очередь продавцу. Многие ошибочно считают, что если дом когда-то строил подрядчик, то обращаться нужно сразу к нему. На практике всё не так. Договор купли-продажи заключён между покупателем и продавцом. Именно продавец является стороной сделки, именно он передал объект недвижимости. Поэтому первоначально претензии предъявляются ему. Дальше уже возникает другой вопрос. Если продавец считает, что недостатки появились из-за ошибок строителей, он может обратиться к подрядчику и попытаться взыскать с него свои убытки. Но это уже отдельный спор. Причём недостаточно просто сказать: «Мне плохо построили дом». Нужно доказать, что выявленные недостатки действительно связаны со строительством, а не возникли в результате эксплуатации.

— Часто можно услышать мнение: если прошло три года после покупки дома, то обращаться в суд уже поздно. Это действительно так?

— Нет, это одно из самых распространённых заблуждений. Люди часто думают, что срок исковой давности начинает течь с момента подписания договора купли-продажи. На самом деле это не всегда так. Закон говорит о другом: срок начинает исчисляться с того момента, когда человек узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Допустим, вы купили дом, прожили в нём пять лет, и только после этого обнаружили серьёзные дефекты конструкции. В таком случае отсчёт будет идти именно с момента обнаружения проблемы. Но здесь есть важный нюанс. Если недостатки проявились через пять-шесть лет, это ещё не означает автоматически, что виноват застройщик или продавец. Чем больше проходит времени, тем сложнее установить причину возникновения дефекта. Поэтому в таких делах значение экспертизы становится ещё выше.

— Получается, без экспертизы в строительных спорах практически никуда?

— Практически никуда. Очень часто люди приходят уже с твёрдой уверенностью, что виновник найден. Но суд не может принимать решение на основании предположений. Нужно установить характер недостатков, причину их возникновения, определить стоимость устранения. Как правило, ещё до суда проводится исследование специалистом. С этим заключением человек приходит в суд и обосновывает свои требования. Если вторая сторона не согласна с выводами специалиста, она вправе ходатайствовать о назначении судебной экспертизы. Именно поэтому строительные споры считаются одними из самых сложных и дорогостоящих. Очень многое в них зависит не от эмоций сторон, а от выводов экспертов.

— А кто оплачивает такую экспертизу?

— Всё зависит от того, кто её инициирует. Если одна из сторон просит суд назначить экспертизу, именно она обычно вносит деньги на депозитный счёт суда. Стоимость может быть весьма существенной, особенно если речь идёт о сложных строительных исследованиях. Но если впоследствии сторона выигрывает процесс, эти расходы могут быть взысканы с проигравшей стороны. Поэтому говорить, что экспертиза всегда остаётся за счёт истца или ответчика, нельзя. Всё зависит от итогового решения суда.

— Вы уже несколько раз сказали о документах. Насколько серьёзной проблемой остаются устные договорённости?

— Огромной проблемой. Причём не только среди обычных граждан, но и среди предпринимателей. Я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда люди выполняют работы на сотни тысяч или даже миллионы рублей без договора. Когда начинаешь разбираться, выясняется, что они просто договорились на словах. Для юриста это всегда тревожный сигнал. Потому что в суде нельзя доказать объём работ фразой «мы же всё обсудили». Нужны документы, акты, переписка, подтверждение договорённостей. Иногда приходится буквально по крупицам собирать доказательства из переписок в мессенджерах, электронных писем, фотографий с объекта. И чем меньше документов было оформлено изначально, тем сложнее потом защищать свои права. Поэтому мой совет всегда один: на каждое важное действие должна быть бумага. Пусть на её составление уйдёт пять минут, но потом она может сыграть решающую роль в суде.

— А может ли риелтор нести ответственность за проблемы с домом?

— Здесь важно понимать, какую именно услугу оказывает риелтор. Если речь идёт о строительных недостатках — трещинах, промерзании стен, проблемах с фундаментом или кровлей, то ответственность за это риелтор не несёт. Он не строительный эксперт и не технический надзор. Но есть другая сторона вопроса. Риелтор сопровождает сделку и помогает проверить её юридическую чистоту. Например, нет ли обременений, не нарушены ли права несовершеннолетних, не находится ли объект в споре или под арестом. Если специалист не выполнил эти обязанности должным образом и из-за этого клиент понёс убытки, тогда вопрос о его ответственности уже может возникнуть. Поэтому я бы разделяла технические недостатки дома и юридические риски сделки. За первое риелтор, как правило, не отвечает. За второе — в определённых ситуациях может отвечать.

— У вас довольно необычный профессиональный путь. Чем вас до сих пор привлекает юриспруденция?

— Тем, что здесь невозможно заскучать. В юриспруденции я с 2013 года. За это время успела поработать в разных сферах: от подготовки технической документации до уголовно-исполнительной системы. Была помощником адвоката, возглавляла юридический отдел управляющей компании. Последние несколько лет занимаюсь частной практикой. Наверное, именно разнообразие и удержало меня в профессии. Нет двух одинаковых споров. Сегодня это конфликт между соседями из-за границ участка, завтра — спор о качестве построенного дома, а послезавтра — многомиллионный подрядный контракт. Мне всегда было интересно не просто знать закон, а разбираться в конкретной ситуации и искать решение. По сути, это постоянная интеллектуальная работа, где нет шаблонных историй и одинаковых людей.

Первую часть интервью читайте здесь.