Купили дом мечты, а получили трещины и холод

Частный дом за три-четыре миллиона рублей. Просторные комнаты, участок, свежая отделка. Для многих семей это выглядит как исполнение мечты. Но спустя несколько месяцев после переезда некоторые новосёлы сталкиваются с неприятными сюрпризами: по стенам идут трещины, зимой в комнатах холодно, а фундамент начинает вызывать вопросы. В комментариях под публикациями в канале «Глобальное утепление» о проблемных домах жители Иркутского района часто спорят об этом. Одни уверены, что виноваты недобросовестные застройщики, которые экономят на материалах. Другие считают, что покупатели сами хотят получить дом за цену квартиры и ждут от него качества элитного жилья. Где правда? И что делать человеку, который обнаружил недостатки уже после покупки? Об этом мы поговорили с практикующим юристом Ксенией Солдатовой, которая более десяти лет работает в сфере права и последние годы занимается в том числе строительными спорами.

— В последнее время в Иркутском районе всё чаще обсуждают проблемные дома. В комментариях люди пишут про холодные стены, неутеплённые мансарды, трещины в фундаменте. Если посмотреть на эти истории глазами юриста, проблема действительно стала массовой?

— Я бы сказала так: проблема существует, но её нельзя рассматривать однобоко. Сейчас часто складывается впечатление, что есть исключительно плохие застройщики и исключительно пострадавшие покупатели. На практике всё намного сложнее. Бывают случаи, когда подрядчик действительно допустил нарушения. Но бывают и ситуации, когда люди покупают дом за три миллиона рублей, площадью сто квадратных метров, и ожидают, что он будет соответствовать дому, в который вложили семь-восемь миллионов. Нужно понимать реальную стоимость материалов, доставки, работы строителей. Если всё это сложить, становится очевидно: качественный дом не может стоить бесконечно дёшево. Поэтому каждый случай приходится разбирать отдельно.

— То есть цена дома должна насторожить ещё до покупки?

— Конечно. Если человек видит большой новый дом по цене значительно ниже рынка, ему стоит не радоваться, а задавать больше вопросов. Из чего построен дом? Какой использован фундамент? Чем утеплён? Есть ли исполнительная документация? Кто строил? Есть ли гарантийные обязательства? Очень часто покупатели смотрят на красивые обои, натяжной потолок и новую кухню. Но проблемы потом возникают не с обоями.

— А с чем?

— С тем, что скрыто. С фундаментом, с утеплением, с кровлей, с вентиляцией, с инженерными сетями... То есть с тем, что обычный человек при покупке зачастую даже не проверяет.

— Многие считают, что если после покупки пошли трещины, значит застройщик однозначно виноват.

— Нет. И это очень важный момент. Трещина сама по себе ничего не доказывает. Например, сейчас часто обсуждают ситуацию, когда в доме появляются трещины возле фундамента. Люди сразу говорят: всё, фундамент разрушился. Но сначала нужно понять, что это вообще за трещина. Она поверхностная? Она усадочная? Или это уже конструкционное разрушение? Это совершенно разные вещи.

— А как это понять?

— Самостоятельно — никак. Только через специалиста и экспертизу. Потому что причин может быть огромное количество. От нарушения технологии строительства до особенностей грунта. От неправильно подобранной марки бетона до особенностей эксплуатации дома. Например, Иркутская область — это регион со своими климатическими условиями. Есть особенности грунтов, есть сейсмичность, есть большие перепады температур. Поэтому иногда спор может дойти даже до вопроса о том, какую марку бетона использовал подрядчик и была ли она вообще предназначена для таких условий.

— Получается, экспертиза в таких делах — главный инструмент?

— Практически всегда. Очень многие люди приходят ко мне и говорят: «Ну видно же, что дом построен плохо». Но в суде «видно» не работает. Суду нужны доказательства. Экспертиза должна ответить на главный вопрос: почему возник недостаток. Потому что от этого зависит вообще всё дальнейшее дело.

— Бывали случаи, когда люди были уверены, что виноват строитель, а экспертиза показывала обратное?

— Конечно. И это происходит чаще, чем многие думают. Например, дом был построен нормально, но собственники изменили систему вентиляции, сделали ремонт с нарушениями, перекрыли необходимые технические элементы. После этого начали появляться проблемы. Внешне кажется, что виноват строитель. Но экспертиза показывает другую причину. Поэтому я всегда говорю: прежде чем обвинять подрядчика, нужно установить факты.

— А если человек уже обнаружил серьёзные недостатки? Что ему делать первым делом?

— Не хвататься за шпатель и не вызывать сразу бригаду ремонтников. Потому что люди часто начинают устранять проблему ещё до того, как её зафиксировали. А потом в суде возникает вопрос: а что вообще было изначально? Поэтому сначала фото, видео, заключение специалиста. Только потом какие-либо работы.

— В ваших словах постоянно звучит тема доказательств. Насколько часто люди сами усложняют себе жизнь?

— Очень часто. Причём иногда ещё на этапе покупки. Например, человек говорит: «Продавец мне всё объяснил». Я спрашиваю: «Где это зафиксировано?». И выясняется, что нигде.

— То есть знаменитое «мы договорились» в суде не работает?

— Практически нет. И это касается не только покупки домов. У меня были случаи, когда предприниматели выполняли работы на миллионы рублей вообще без документов. Я спрашиваю: «Как вы договорились?». Они отвечают: «Ну, мы давно друг друга знаем». И вот потом начинается судебный спор.

— А покупатели домов тоже попадают в такую ловушку?

Постоянно. Особенно когда продавец честно рассказывает о недостатках, но делает это устно. Покупатель всё понимает, соглашается, покупает дом. А потом через некоторое время идёт в суд. И доказать, что о недостатках предупреждали заранее, уже невозможно.

— У вас был такой случай?

— Да. Причём достаточно показательный. Человек строил дом для себя. Потом жизненные обстоятельства изменились, и он решил его продать. Дом был неидеальный. Были определённые недостатки. Покупатель о них знал. Но всё обсуждалось устно. После покупки новый собственник обратился в суд и взыскал около 1,2 миллиона рублей на устранение этих недостатков. Мы дошли до Верховного суда, но ситуацию изменить не удалось. С точки зрения закона решение устояло. Хотя с точки зрения человеческой справедливости вопросы, конечно, оставались.

— Получается, иногда страдают не только покупатели, но и продавцы?

— Конечно. Именно поэтому я всегда говорю: фиксируйте всё. Каждую договорённость, каждый недостаток, каждое замечание. Особенно если речь идёт о недвижимости стоимостью в несколько миллионов рублей.

— Если бы вам нужно было дать один главный совет человеку, который собирается купить дом в Иркутском районе, каким бы он был?

— Не покупайте дом только глазами. Красивый фасад, свежая отделка и новая мебель ничего не говорят о качестве строительства. Лучше потратить деньги на независимого строительного специалиста до сделки, чем потом потратить годы на суды и миллионы на ремонт. Потому что практика показывает: самые дорогие проблемы в доме обычно скрыты там, куда покупатель во время просмотра даже не заглядывает.

Продолжение следует...