Новые правила сделок с землёй. Что изменится с 1 марта 2025 года?

С 1 марта 2025 года в России заработают новые правила для сделок с землёй. Теперь оформить куплю-продажу участка или построек на нём нельзя, если границы земли не зафиксированы в ЕГРН. Рассказываем, как это повлияет на собственников и зачем государство ужесточило требования.

Что изменится?

С 1 марта вступает в силу закон № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, изменениям подверглась статья 26 закона о регистрации недвижимости, которая запрещает регистрацию прав на землю без точных данных о её границах в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН). Это касается не только участков, но и зданий, гаражей или даже недостроенных объектов на такой территории.

Пример: Если вы захотите продать дачу, но границы вашего участка не внесены в ЕГРН, Росреестр просто не зарегистрирует сделку. То же произойдёт, если вы решите построить дом на «неразмеченной» земле — поставить объект на кадастр не получится.

Почему границы так важны?

По данным Росреестра, большинство споров между соседями возникают из-за размытых границ. Вот типичные проблемы:

• Обман при продаже. Продавец может показать покупателю чужой участок или включить в его границы лишние сотки.

• Суды с соседями. Новый владелец вдруг узнает, что забор стоит на чужой земле, — и начинаются многолетние разбирательства.

• Ошибки при строительстве. Дом или баня могут «захватить» часть муниципальной территории или участка соседа.

• Риск потерять землю. Если границы не обозначены, власти иногда могут принять такой участок за бесхозный и распорядиться им по своему усмотрению.

Эксперт по земельно-имущественным отношениям, юрист Наталья Иванова:

Как проверить свои границы?

Проверка границ своего участка занимает немного времени, всего 5 минут:

1. Откройте публичную кадастровую карту на сайте Росреестра.

2. Вбейте адрес участка или его кадастровый номер.

3. Если границы отмечены красными линиями — всё в порядке. Если их нет или стоит пометка «без координат» — пора заняться межеванием.

Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН через «Госуслуги» или МФЦ — в ней тоже указаны границы.

Что делать, если границ нет?

Порядок действий в подобном случае будет таков:

• Наймите кадастрового инженера. Он проведёт замеры и подготовит межевой план. Стоимость в Иркутской области — от 6 тыс. рублей, в среднем срок — 2–4 недели, если не возникнут споры с соседями или с муниципалитетом.

• Согласуйте границы с соседями. Инженер организует собрание или отправит им уведомления. Если возражений нет, подписывается акт.

• Подайте документы в Росреестр через «Госуслуги», МФЦ или личный кабинет на сайте ведомства.

Важно! Не пытайтесь «передвинуть» границы по своему желанию — инженер будет опираться на архивные данные и документы. Если участок исторически меньше, чем вы думали, придётся смириться или оспаривать ошибки через суд.

А если проигнорировать?

Даже если вы не планируете продавать землю, отсутствие границ может аукнуться:

• Налоговые переплаты. Кадастровая стоимость (а значит, и налог) рассчитывается исходя из площади. Если в ЕГРН ошибка — платите лишнее.

• Споры с наследниками. Нередко родственники годами делят «неразмеченные» сотки.

• Проблемы с коммуникациями. Без точных границ сложно согласовать подключение газа или электричества.

Комментарий от юриста

Роман Хертуев, юрист, кандидат юридических наук: